(Q)間貸収入が実際の家賃額を超える場合、税務上どのように取り扱われますか？
（A)税務上は、間貸しで受け取った金額が、自分が大家に払っている家賃を超えたからといって、「超えた部分だけ」を単純に収入として扱うわけではありません。 基本的には、受け取った間貸しの賃料を収入として計上し、そこからその収入を得るために必要だった経費を差し引いて所得を計算します。
国税庁は、不動産所得について、
総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
という計算方法を示しています。建物等の貸付けによる賃料は総収入金額に含まれます。
たとえば、自分が月額8万円で借りている住宅の一部を他人に間貸しして、月額10万円を受け取っているとします。
この場合、単純に
10万円 − 8万円 ＝ 2万円だけが「収入」
という整理ではありません。
税務上は、まず10万円が賃貸料収入になります。そのうえで、元の家賃8万円のうち、間貸し収入を得るために必要な部分を必要経費として計上できるかを判断します。自分自身もその住宅に住んでいる場合には、家賃全額ではなく、貸している床面積や使用状況などによって合理的に按分した部分が必要経費になるのが基本です。国税庁も、家賃など家事と業務の両方に関係する費用については、業務上必要な部分を明確に区分できる場合に、その部分を必要経費にできるとしています。
たとえば、月8万円の家賃の住宅について、合理的な按分の結果、間貸し部分に対応する家賃が4万円だったとすれば、
間貸し収入10万円 − 必要経費4万円 ＝ 所得6万円
という考え方になります。
これに光熱費などを間貸し人から受け取っている場合、その金額も内容によっては総収入金額に含まれます。一方、その収入を得るために実際に負担した費用のうち、業務部分を明確に区分できれば必要経費となる可能性があります。
なお、住宅の転貸・間貸しによる所得が具体的に不動産所得になるか、事業所得・雑所得等との関係をどう整理するかは契約形態や貸付けの実態によって確認が必要です。国税庁の研究資料でも、賃貸借によって借りた不動産を第三者に転貸して賃料を得るケースが扱われています。
そして、生活保護との関係ではもう一つ注意が必要です。税務上の「所得」と、生活保護上の「収入認定」は必ずしも同じ計算にはなりません。 間貸し収入がある生活保護受給者の場合、福祉事務所への収入申告が必要となり、住宅扶助との関係も含めて別途判断されます。
したがって、ご質問を簡単にまとめると、**「間貸しで受け取った賃料は原則として収入として把握し、その収入を得るために必要な家賃等を合理的に按分して必要経費とし、差額が所得になる。『実際の家賃を超えた部分だけ申告すればよい』という単純な扱いではない」**と理解すると分かりやすいです。
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